Articulo por cortesía de Gomez Córdoba.
En este artículo queremos ayudarle con una serie de consejos para vender su farmacia.
1. Vender su farmacia en cualquier momento
El primero de los consejos para vender una farmacia en Madrid es que debe saber que, de acuerdo a la Leyes de Ordenación Farmacéuticas, usted podrá vender su farmacia en cualquier momento si se trata de un segundo o posterior traspaso. Si se tratase de una nueva apertura, dependerá de la comunidad donde se encuentre ubicada la oficina de farmacia.
La compraventa de una farmacia, además de la compraventa mercantil, conlleva el trámite administrativo de cambio de titularidad ante la Consejería de Sanidad. Este trámite no es inmediato, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, tarda casi 3 meses desde la compra hasta la resolución administrativa de cambio de titularidad. Aunque los efectos son retroactivos al inicio del expediente de cambio de titularidad.
2. Evaluar los precios de las farmacias
Otro de los consejos para vender una farmacia que debe tener en cuenta, es, evaluar y analizar la situación de los precios.
Para conocer el precio de las farmacias actuales, hemos cogido un grupo de muestra de farmacias vendidas en Madrid y observamos lo siguiente:
- Por debajo de 600.000 €/ ventas: el factor multiplicador es el 2.
- Por encima de los 900.000 €/ventas: el factor baja a 1.8-2.
- A partir del 2.000.000 €/ventas: el factor baja aún más, entorno al 1.5-1.6.
El resultado y las conclusiones de ese análisis es que los compradores terminan adquiriendo farmacias en ratios en torno al 1.6 – 2.0, aunque depende del municipio, zona, facturación o factores extras como:
- Viabilidad financiera.
- Antigüedad del personal adscrito.
- Porcentaje en el tipo de ventas.
- Barrio específico más o menos demandado, etc.
3. Tener en cuenta el factor multiplicador y otros factores
Un vendedor que ponga a la venta su farmacia, deberá de tener en cuenta, no solo el factor multiplicador general que en ese momento y en función de la zona y la facturación sea aplicable a su farmacia, sino también los factores que van ligados a la rentabilidad, el local propio o alquilado, antigüedad de empleados, y posibilidades reales de crecimiento.
Si de verdad quiere vender su farmacia y no simplemente testar su valor para saber “cuanto le darían”, deberá de saber qué busca el comprador.
4. Saber qué busca el comprador
Saber qué busca el comprador es otro de los consejos para vender una farmacia. Para saber qué busca el comprador, debemos tener en cuenta los siguientes aspectos:
Que la compra de la farmacia sea financieramente viable
Si el comprador pagará lo que usted pide ¿sería financieramente viable?, es decir, ¿le salen los números al comprador para comprar una farmacia si accede al precio que usted desea?
Estabilidad del negocio
Su local está en alquiler, ¿Cuántos años de contrato le quedan? Debe saber que un comprador que necesite financiarse (el 95% de ellos lo necesitan), deberá tener al menos 15 años de alquiler para poder conseguir financiaciones con un plazo mínimo viable financieramente.
Por tanto, antes de sacar su farmacia a la venta, deberá negociar con su casero y ampliar el número de años para que su farmacia resulte atractiva al comprador.
Por último, usted debe saber, previo a la venta, cuanto va a obtener libre de “polvo y paja”, es decir, cuál será su excedente después de impuestos y si eso cumple con sus expectativas.
5. Conocer qué busca el vendedor
¿Sabe por cuánto tributa su venta?
En base a la tributación, deberá ver la conveniencia o no de vender. Pregunte a expertos en compraventa de farmacias, cuál será el precio final de los impuestos que deberá pagar según el precio por usted pretendido.
Motivos de la venta de la farmacia
Los motivos por los que se decida a vender, pueden ser varios, pero en general, a usted, le gustaría que su equipo de trabajo continuar en la farmacia y no se viera perjudicado por su decisión.
¿Sabe a cuánto ascienden los derechos económicos de sus empleados en función de su sueldo y antigüedad?
Esta carga económica deberá ser tenida en cuenta a la hora de negociar un precio final que interese a ambas partes y desde luego que pueda asegurar la continuidad de sus trabajadores y en definitiva la continuidad del negocio tal y como usted lo transmite al comprador.
Teniendo resueltas estas preguntas de lo que busca comprador y lo que busca usted como vendedor, podrá aproximar un precio de mercado viable y atractivo para sacar su farmacia a la venta y que esta sea vendida en un tiempo razonable y a un precio justo, que cumpla tanto con sus expectativas como con las del comprador.
6. No dejar pasar una buena oportunidad de vender su farmacia
En la actualidad, la ley de la oferta y la demanda, nos da la posibilidad de conseguir buenos beneficios a la hora de vender la farmacia. La demanda está por encima de la oferta, y aunque a pesar de esto, los precios siguen estables, la causa de esto, son los bancos que solo conceden crédito a operaciones viables. Estos, tienen buena disposición para financiar, aunque siempre teniendo en cuenta, la viabilidad del negocio de farmacia. Si el banco nos financia la compra de la farmacia elegida, podemos estar seguros de que la inversión es viable.
Desengáñese ante de comprar, tiene que haber vendido su farmacia.
El hecho de supeditar la venta de la farmacia a la compra de otra, les coloca en una situación desfavorable, ¿por qué?
- En primer lugar, es muy difícil cerrar las dos operaciones a la vez. Lo que coloquialmente decimos “hacer carambola”.
- En el caso de conseguirlo, puede que no obtenga el precio de venta más óptimo, ya que el miedo a perder la otra farmacia, le obligue a bajar el precio de la suya.
- Tendrá menos margen de negociación.
- El comprador que le hace la oferta puede cansarse de esperar y se decida a comprar otra farmacia.
- Puede ser porque tiene en mente concursar al tener suficiente puntuación para hacerlo y no pueda por ser titular de una farmacia.
- También puede ocurrir que encuentre una farmacia muy interesante para comprar y no pueda hacerlo por no tener disponible su título de farmacéutico.
7. Si puede vender su farmacia, véndala
El último de los consejos para vender su farmacia, es que, si cree que ha llegado el momento de vender su farmacia por diferentes motivos, ya sean personales o económicos, hágalo sin más premisas que la de obtener el mayor beneficio posible por la venta, mediada por una buena negociación y sin prisas; que como dice el refrán “la prisa no es buena consejera”.
Consultas más frecuentes para vender farmacia
Las preguntas más frecuentes que suelen plantearse los farmacéuticos a la hora de vender su farmacia, son:
¿Qué pasará con los empleados?
Si su farmacia cuenta con un buen equipo de empleados, es recomendable mantenerlos y por tanto es bueno que el nuevo titular conserve a dichos trabajadores. Esto significa que también deberá hacerse cargo de las obligaciones económicas heredadas del antiguo titular.
¿Cómo puedo optimizar el precio de mi farmacia a la hora de venderla?
Al momento de calcular el precio de su farmacia debe tener en cuenta los empleados, la facturación, los servicios de la farmacia y las perspectivas futuras, entre otros factores. Con toda esta información podrá hacer un análisis que le dará una perspectiva orientativa. Sin embargo, tenga en cuenta que el precio de su farmacia estará determinado por la capacidad de negociar entre las partes involucradas en la operación y por la óptima gestión de todos los trámites jurídicos y fiscales.
¿Cómo puedo formalizar la operación de venta?
Recomendamos firmar una oferta vinculante previamente al contrato de arras, así se garantiza mayormente el cumplimiento de la operación. En este documento se detallan todos los aspectos del acuerdo cuya etapa siguiente sería, bien el contrato de arras, o la Escritura Pública de compraventa.
¿Quién paga los gastos de la notaría?
Según lo que establece la Ley, los gastos son financiados por aquel que vende. Sin embargo, en la práctica la Escritura de compraventa se suele pagar entre comprador y vendedor.
¿Cuáles son los impuestos que se pagan en la venta de la farmacia?
Cuando se vende una farmacia, se genera una pérdida o ganancia patrimonial, la cual deberá tributar en IRPF en la base imponible del ahorro, según tipos fijos que actualmente es de 28%.
En Resumen
Para vender farmacia no espere a que haya un cambio de gobierno o que el factor suba, a la hora de decidirse a vender.
Piense en su situación personal y en su necesidad, ese será el momento apropiado para sacar su farmacia a la venta. Es así porque no hay un momento mejor, ni peor, ya que siempre hay variables que condicionan el precio de venta de su farmacia. Optimizar la venta en el momento en que lo necesite dependerá de tener en cuenta factores jurídicos, fiscales y de oportunidades que satisfagan a ambas partes.